如果要用一个词来形容最近的楼市中祥网，大概是：
不及预期。
先是，新房、二手房的网签量同环比均下跌。
再是，二手房挂牌价连续9个月都在小幅下跌。
这样的表现，真的是开发商叹气，业主自闭，买房人一脸懵逼：啥时候才是房价底部？
同时，各区也出现了微妙变化：
多个行政区新房去化周期超2年，有的一个月才卖十几套房。
未来的楼市到底是什么趋势？
哪个区的房子最难卖？
我们用5张自制图表，帮你读懂深圳楼市。
连跌9个月，越跌越多！
深圳房价啥时候止跌？
先看成交量。
10月深圳一手住宅网签2651套，环比下降14.1%，同比下降51.1%。
图表对比更明显，10月的成交量已经是近一年来的第三低点。
▲新房成交量萎靡 | 数据来源：乐有家
二手房的情况也一般。
10月深圳二手住宅网签量为4196套，环比下降7.7%，同比下降31.4%，暂时维持在4000套以上。
▲二手房成交量维持在4000套以上 | 数据来源：乐有家
唯一的好消息是：
10月二手房录得量为5548套（以买卖合同录入为节点），尽管对比去年同期大跌三成，但连续8个月超荣枯线5000套，也算成交量相对稳定。
再看价格。
10月，深圳二手房成交均价为5.89万/㎡，环比微涨0.3%中祥网，同比下跌6.5%。
如果拉长时间线，我们会发现——目前的跌幅有扩大趋势。
从去年10月房价上涨0.7%，到今年4月开始重新下跌，先是下跌0.3%，再到如今的1%，跌幅逐渐加大。
▲房价数据来源：乐有家；涨跌数据来源：国家统计局
显而易见，深圳楼市整体的成交量、成交价，都还在下跌。
不过，进入11月有了些好消息：
据@深圳贝壳研究院 数据，11月第一个周末，合作门店新房认购量，较前一周大涨41.5%；二手房签约量也增长约9.5%。
▲数据来源：深圳贝壳研究院
你觉得接下来，楼市能好转吗？
去化周期最高超2年！
这些区太难卖了
最后，再来看各区的情况。
一是，新房去化周期大大拉长。
全市截至10月底，待售住宅约3.28万套，如果按10月的网签量来看，整体去化周期约14.2个月，即1年多才能卖完。
而在今年3月，这一数字仅仅是5个月。
@行舟深房 数据更显示，库存房源中，有超过17.6%的房源，已经备案入市2年以上了，却依然没有卖完。
入市1-2年的占比约20.8%，加起来即接近4成房源，已经销售1年多了，都还没卖掉。
▲库存房源入市时长 | 图源：行舟深房
其中，库存房源最多的是龙岗、龙华，都超过6000套。
库存最少的是福田/罗湖/南山等原关内片区，尤其是盐田，只有365套。
而大鹏目前所有未售房源都已转为现房销售，所以也很难查询到相关数据。
▲各区的库存套数、预计去化周期 | 数据来源：深圳市房地产信息平台
尽管库存少，盐田却是去化“老大难”区。
全区每个月卖不到15套，按这速度大概还要卖2年5个月才能消化完。
去化第二难居然是福田，去化周期2年4个多月。
这大概是因为福田本身货量少（库存仅1033套），最近卓越缦悦刚刚备案231套房、却又还没开盘，所以拉长了去化周期。
另外，东部除大鹏无数据外，其余各区去化周期都超过2年。
而去化周期最短的是南山、光明，不到1年。
前者本身居住需求就旺盛，后者这两年入市新盘很少、加上13号线开通在即的利好，出货量不少。
二是，二手房的挂盘量大。
目前全市二手房挂盘量已经达到8.2万套（数据来源：行舟深房），但10月录得量才5547套。
意味着随便一套房子卖出去的几率只有6.7%。
▲数据来源：行舟深房、乐有家等
挂盘“大户”毫无疑问是龙岗，足足挂出超过1.9万套房子，占了全市近1/4的房源。核心区南山/罗湖/福田的挂盘量，也都在1.3万+套左右。
其他行政区除了大鹏外，挂盘量也都超过千套。
好在挂盘量和录得量的占比，基本成正比。
但也有例外。
比如南山和罗湖，两者的的挂盘量占比都在16%左右，但南山的录得量只占了14.2%；罗湖的录得量却超过了18%。
这也说明罗湖近期的房子卖得还不错。
9.5新政后，罗湖进一步松绑，深户买房不限套数，让罗湖近两个月的二手房成交量增长近20%，也从成交量“常年老四”一跃成为全市第二名。
▲罗湖成交量明显增长
看完这些，你会选择现在买房吗？
又会买哪个区的房子？
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